Seit dem Ausbruch der COVID-19-Pandemie haben sich die Schweizer Immobilienmärkte grundlegend verändert – nicht nur kurzfristig, sondern mit langfristigen Auswirkungen auf Mietpreise, Kaufpreise und die Nachfrage nach Wohnraum. Besonders in den Ballungsräumen wie Zürich, Genf oder Basel-Stadt haben die Preise für Wohnungen und Häuser deutlich gestiegen, während die Leerstandsraten in einigen Regionen stark gesunken sind. Doch wie genau hat sich der Markt entwickelt, und welche Faktoren treiben diese Entwicklungen an?
Ein zentraler Treiber war die veränderte Arbeitswelt: Viele Arbeitnehmer:innen arbeiteten erstmals aus dem Homeoffice, was die Nachfrage nach größeren Wohnungen in weniger dicht besiedelten Gegenden wie dem Agglomerationsraum Zürich oder im Kanton Aargau erhöhte. Gleichzeitig stieg die Nachfrage nach kleineren Wohnungen in den Innenstädten, da viele Menschen weniger Platz benötigten und lieber in der Nähe von Einkaufsmöglichkeiten und öffentlichen Verkehrsmitteln lebten. volle details zeigt, wie stark diese Dynamik in verschiedenen Kantonen variierte.
Mietpreise: Die Pandemie beschleunigte die Preisentwicklung
Die Mietpreise stiegen in den letzten Jahren bereits an, doch die Pandemie hat diesen Trend beschleunigt. Laut dem Immobilienmarktbericht 2023 der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) stiegen die Mietpreise für Wohnungen in den Grossstädten um durchschnittlich 8 bis 10 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders betroffen waren Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, während die Mieten für Einfamilienhäuser in den Vororten oft stabiler blieben. Die hohen Nachfragekurven und die restriktive Geldpolitik der Schweizerischen Nationalbank (SNB) führten dazu, dass die Leerstandsraten in den meisten Kantonen unter 1 Prozent blieben – ein historisch niedriger Wert.
Ein weiterer Faktor war die staatliche Unterstützung während der Pandemie, etwa durch die Subventionen für Mietzahler:innen. Obwohl diese Programme kurzfristig die Mieten etwas entlasteten, führte die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum langfristig zu höheren Preisen. Besonders in Genf und Zürich wurden Mietpreise für 4-Zimmer-Wohnungen um bis zu 15 Prozent teurer, während in kleineren Städten wie Bern oder Luzern die Preise nur moderat stiegen.
Kaufpreise: Rekordhochs und Spekulationsdruck
Während die Mieten stark stiegen, waren die Kaufpreise für Wohnungen und Häuser ebenfalls von einer deutlichen Wertsteigerung betroffen. Laut dem Immobilienmarktbericht 2023 der Swiss Real Estate Foundation (SREF) erreichten die Kaufpreise in den Grossstädten neue Rekordhöhen. In Zürich stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um durchschnittlich 12 Prozent, während in Genf die Preise für Mehrfamilienhäuser um bis zu 15 Prozent anwuchsen. Besonders betroffen waren Wohnungen in der Nähe von Arbeitsplätzen und Infrastruktur, etwa in der Nähe des Hauptbahnhofs oder der U-Bahn-Linien.
Der Spekulationsdruck nahm zu, da viele Investor:innen die Chancen auf Wertsteigerungen nutzten. Gleichzeitig führte die restriktive Geldpolitik der SNB dazu, dass die Hypothekenzinsen hoch blieben, was die Finanzierung für Käufer:innen erschwerte. Dennoch blieb die Nachfrage nach Wohnraum hoch, da viele Menschen ihr Zuhause nicht mehr aufgeben wollten. Besonders in den Kantonen Zürich, Genf und Basel-Stadt gab es eine starke Nachfrage nach Neubauten und Sanierungen, was die Baukosten weiter in die Höhe trieb.
Regionale Unterschiede: Wo die Preise am stärksten stiegen
Die Auswirkungen der Pandemie auf den Immobilienmarkt waren regional sehr unterschiedlich. In den Ballungsräumen wie Zürich, Genf und Basel-Stadt stiegen die Preise besonders stark, während in ländlichen Regionen oder kleineren Städten die Entwicklung moderater ausfiel. In den Kantonen Aargau und Luzern gab es beispielsweise nur eine moderate Preisanstieg, während in den Kantonen Zürich und Genf die Preise um bis zu 20 Prozent stiegen.
Ein weiterer Unterschied war die Art der Immobilien: In den Grossstädten stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser und Wohnungen stärker an, während in den Vororten die Preise für Einfamilienhäuser und Landhäuser stabiler blieben. Dies lag daran, dass viele Menschen nach der Pandemie wieder in die Städte zurückkehrten und dort größere Wohnungen suchten. Gleichzeitig blieb die Nachfrage nach Land und Landhäusern in den ländlichen Regionen hoch, da viele Menschen nach der Pandemie mehr Platz und Ruhe suchten.
- In Zürich stiegen die Mieten für 4-Zimmer-Wohnungen um durchschnittlich 12 bis 15 Prozent.
- Die Kaufpreise für Einfamilienhäuser in Genf erreichten 2023 Rekordhöhen von über CHF 1,2 Millionen pro Quadratmeter.
- Die Leerstandsraten in den meisten Kantonen blieben unter 1 Prozent, ein historisch niedriger Wert.
- Die Baukosten für Neubauten stiegen in den letzten Jahren um durchschnittlich 5 bis 7 Prozent pro Jahr.
- In den Kantonen Zürich und Genf stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser um bis zu 20 Prozent.
- Die Nachfrage nach Wohnungen in der Nähe von Arbeitsplätzen und Infrastruktur stieg deutlich.
Die Pandemie hat den Schweizer Immobilienmarkt nachhaltig verändert – nicht nur in Bezug auf die Preise, sondern auch in der Art der Nachfrage. Während die Mieten und Kaufpreise in den Grossstädten deutlich gestiegen sind, bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Gleichzeitig zeigen sich regionale Unterschiede, die von der Arbeitswelt, der Infrastruktur und den lokalen Gegebenheiten abhängen. Für Käufer:innen, Mieter:innen und Investor:innen bedeutet dies eine komplexe und sich ständig wandelnde Situation.